登记在开发商名下、长期未办理过户登记的多套房屋，能否排除申请执行人基于普通金钱债权所申请的强制执行？

本案中，委托人金某夫妇均系一级聋哑残疾人，案涉房屋既是家庭居所，亦承担着“以租养家”、维持日常生活和医疗支出的功能。一审法院以房屋部分出租、买受人长期未办证为由，判决准予执行四套房屋。二审法院在充分审查限购政策、首次登记条件、拆迁房屋登记未注销及残疾人信息沟通障碍等因素后，撤销一审判决，判决不得执行案涉四套房屋。本案对“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”的实质认定，具有重要参考价值。

金某与其配偶均为听力、言语一级残疾人。二人早年生活困难，后因家庭房屋拆迁获得补偿款，并陆续向大连某房地产开发企业购买多套住宅房屋。案涉四套房屋均已签订书面商品房买卖合同、支付全部购房款，并于交付后由金某家庭长期实际占有、管理和使用。

由于金某夫妇存在严重听力、言语障碍，难以自行获取、理解和处理复杂的外部信息及产权登记事务，案涉房屋长期未办理产权过户登记。此后，因开发商与申请执行人宋某之间发生商品房销售合同纠纷，宋某取得对开发商的生效债权，并申请执行登记在开发商名下的房屋。宋某通过诉前保全程序查封了包括案涉房屋在内的多套房屋。

金某提出执行异议后，执行法院曾裁定中止对相关房屋的执行。宋某不服，提起申请执行人执行异议之诉，请求准予执行其中四套房屋。

一审法院认为，金某虽在查封前签订购房合同、支付全部房款并实际占有房屋，但鉴于其购买多套房屋且部分房屋对外出租，在申请执行人表示放弃执行其中一套房屋供其居住的情况下，其余四套房屋不符合商品房消费者“用于满足家庭居住生活需要”的条件；同时，案涉房屋交付时间较长，金某未及时办理过户手续，存在主观懈怠。故一审判决准予执行四套房屋。

金某不服一审判决，委托潘清姝律师提起上诉。

本案的核心争议并不在于金某是否实际购买、支付并占有房屋，而在于：在案涉房屋长期未办理过户登记的情况下，金某作为不动产买受人的权益，是否足以排除申请执行人对开发商享有的普通金钱债权执行。

案件存在以下三方面难点：

其一，房屋数量较多且部分对外出租，容易被简单认定为投资性购房，进而否定买受人对房屋享有的优先保护基础。

其二，金某购房、入住至房屋被查封之间时间跨度较长。一审据此认定其未办理过户存在主观懈怠，如何证明金某未办证具有客观、持续且不可归责于自身的原因，成为二审改判的关键。

其三，金某夫妇均为一级聋哑残疾人，其信息获取能力、沟通能力和事务处理能力与健全人存在明显差异。如何避免以通常理性人的标准苛责残疾人，促使法院将残疾人的实际处境纳入“是否怠于办理登记”的审查范围，是本案代理的重要突破方向。

接受委托后，代理律师没有将论证局限于商品房消费者规则，而是结合案涉房屋仍登记于开发商名下、申请执行人所执行的是普通金钱债权等特点，确立了“双重论证、重点突破”的代理思路：一方面说明案涉房屋对于金某家庭生活保障的重要意义；另一方面重点论证金某符合一般不动产买受人排除普通金钱债权执行的条件。

（一）避免将案件局限于“商品房消费者”认定，转而聚焦一般买受人的物权期待权保护

针对对方以“购买多套房屋”“部分房屋出租”为由否定金某权利的抗辩，代理律师明确指出，即使对于商品房消费者的认定存在争议，也不应当然否定金某作为不动产买受人的排除执行权益。

案涉房屋在查封前即已具备书面买卖合同、全部购房款支付、长期实际占有使用等基础事实。金某家庭持续缴纳物业费、采暖费，对房屋进行装修、配置家电，并通过自住或出租方式进行实际管理，能够反映其对房屋形成了稳定、公开的占有状态。

二审法院最终没有再对金某是否属于商品房消费者作出评析，而是从一般不动产买受人排除普通金钱债权执行的规则出发，认定金某的权利足以排除执行。这一裁判路径避免了对“多套房屋是否均满足家庭居住生活需要”的机械争论，回归到买受人是否已经履行主要合同义务、是否实际占有房屋以及未办证是否可归责于买受人的核心审查框架。

（二）围绕时间节点组织证据，构建“非因自身原因未办证”的完整事实链条

本案最关键的代理工作，是对产权未过户原因进行时间轴还原，并以客观证据证明迟某并非怠于办理登记。

代理律师重点梳理并提交了以下事实材料：

案涉房屋所在项目于2018年7月才完成商品房首次登记。在此之前，房屋客观上尚不具备为买受人办理产权过户的条件。

在房屋具备首次登记条件后，大连市住房限购政策又成为金某办理过户的现实障碍。彼时，金某名下存在两项登记记录：其一为同楼另一套房屋的合同备案登记；其二为一套早已被拆迁但长期未注销登记的房屋。该已拆迁房屋直至2025年才完成注销登记。在限购政策实施期间，上述登记记录导致金某不具备办理案涉房屋产权登记的条件。

大连市于2023年9月解除限购政策后，金某夫妇又先后经历亲属离世、照护家人等家庭变故。同时，金某夫妇作为一级聋哑残疾人，客观上存在严重的信息接收、事务沟通和手续办理障碍。现有证据亦不能证明开发商曾有效通知金某办理产权过户。

代理律师据此提出：对于一级聋哑残疾人是否“怠于行使权利”的判断，不能脱离其信息获取与沟通能力的现实限制，更不能以健全人通常能够及时获知政策、联系开发商、独立完成登记手续的标准予以苛责。产权未过户并非单一原因造成，而是由首次登记迟延、限购政策障碍、拆迁房屋登记未注销、残疾人沟通障碍及家庭事务负担等多重客观因素叠加所致。

（三）厘清限购政策与合同效力的关系，夯实排除执行的权利基础

对方主张，金某购买多套房屋违反限购政策，相关商品房买卖合同应属无效。

代理律师指出，购房资格、产权登记能否办理与商品房买卖合同是否有效，属于不同层面的法律问题。案涉合同系金某与开发商基于真实意思表示订立，金某已支付全部购房款，开发商亦已实际交付房屋。限购政策所影响的是特定时期内产权登记、合同履行的条件，并不当然否定买卖合同本身的效力。

二审法院采纳了上述观点，明确认定合同效力与合同履行属于不同层面的法律问题，违反限购政策涉及能否办理产权登记，并不影响商品房买卖合同本身的效力。

二审法院撤销一审判决，判决不得执行案涉四套房屋，并由申请执行人承担一、二审案件受理费。

二审法院认为，金某在查封前已与开发商签订合法有效的书面商品房买卖合同，已支付全部购房款，并长期实际占有、使用案涉房屋，符合一般不动产买受人排除普通金钱债权执行的基本条件。

对于本案最具争议的未办理产权过户问题，二审法院认定，案涉房屋未办理过户登记系多重客观因素叠加所致：

一是案涉房屋在2018年7月前尚不具备首次登记条件，买受人客观上无法办理过户；

二是此后受限购政策影响，金某名下已拆迁但未注销的房屋登记及另一套房屋的合同登记备案，共同构成产权登记障碍；

三是限购政策解除后，金某夫妇作为一级聋哑残疾人，存在严重的沟通与信息获取障碍，在缺乏专业手语翻译协助的情况下，未能立即办理产权登记，不能简单认定为主观懈怠；

四是没有证据证明开发商曾有效通知金某办理产权过户。

二审法院据此明确指出，在判断残疾人是否“怠于行使权利”时，应当充分考虑其特殊身体状况对信息获取和事务处理能力的客观影响，不能以健全人的标准苛求。该认定成为本案改判的决定性因素。

本案的价值，不在于为多套房屋买受人当然排除执行提供依据，而在于明确了执行异议之诉中对买受人未办理过户登记原因的审查，应当坚持实质审查，而不能仅以未办证时间较长即推定买受人存在主观懈怠。

对于同类案件，本案具有以下启示：

第一，买受人应当尽早固定买卖合同、付款凭证、房屋交付材料、物业费及采暖费缴纳凭证、装修材料、租赁合同等证据，形成关于合同履行、付款、占有和管理使用的完整证据链条。

第二，对于长期未办证的房屋，代理工作不能停留在“买受人不知道”“开发商没有通知”等抽象陈述，而应当围绕房屋首次登记时间、限购政策存续期间、网签备案状态、拆迁注销情况、开发商通知情况等客观事实，进行精确的时间节点梳理。

第三，涉及残疾人、老年人等特殊群体时，应当将其实际信息获取能力、沟通能力、家庭照护负担及办理手续所需辅助条件纳入举证和论证范围。特殊身份本身并不当然产生执行豁免，但其对当事人能否及时行使权利所造成的客观影响，应当获得充分、具体的审查。

第四，申请执行人执行异议之诉中，申请执行人的普通金钱债权固然应受保护，但该保护不应以牺牲已实际履行购房义务、长期占有房屋且对未办证不存在可归责原因的案外人权益为代价。执行程序的效率与实体权利保护之间，应当实现依法、审慎和平衡。

本案二审改判表明，在执行异议之诉中，只要案外人能够围绕书面买卖合同、付款、占有以及未过户原因完成充分举证，即使房屋登记仍在被执行人名下，案外人对不动产享有的权益仍可能优先于申请执行人的普通金钱债权。特别是在残疾人权益保障场景下，司法裁判应当坚持规则适用与个案处境相结合，既不突破法律边界，也不以形式标准掩盖真实的权利状态。